"Tapuda gerçek beyan" zorunluluğu ile vergi kayıplarının önüne geçilirken, Şubat ayında başlayacak "E-Devlet yetkilendirmesi" ile emlakta dolandırıcılık dönemi resmen kapanıyor.
Türkiye gayrimenkul sektöründe yıllardır süregelen "rayiç bedel üzerinden satış gösterme" alışkanlığı, 2026 yılı itibarıyla yerini gerçek değer esaslı sisteme bıraktı. Yeni düzenleme ile birlikte artık konut satışları, belediyelerin belirlediği düşük rayiç bedeller üzerinden değil, piyasadaki gerçek satış rakamı üzerinden beyan ediliyor.
Vergi Kaybına Ve Dolandırıcılığa "E-Devlet" Freni
Şubat 2026 itibarıyla devreye alınacak ikinci aşama ise E-Devlet üzerinden ilan yetkisi dönemi olacak. Artık mülk sahipleri, E-Devlet üzerinden resmi yetki vermediği sürece hiçbir emlakçı o konutu pazarlayamayacak. Bu hamleyle şu sorunların kökten çözülmesi hedefleniyor:
-
Kayıt Dışı Emlakçılık: Yetki belgesi olmayan kişiler ilan girişi yapamayacak.
-
Sahte İlanlar: Aynı evin farklı fiyatlarla onlarca kişi tarafından paylaşılması engellenecek.
-
Kaparo Dolandırıcılığı: Tapu kayıtları ile ilanlar entegre olacağı için "olmayan evin" ilanı verilemeyecek.
Tapu Masrafları Katlandı
Gerçek bedel üzerinden beyan zorunluluğu, tapu harcı maliyetlerini de ciddi oranda artırdı. Eski sistemde 10 milyon TL’lik bir ev 3 milyon TL gösterilerek 120 bin TL harç ödenirken, yeni sistemde bu rakam 400 bin TL'ye çıktı. Sektör temsilcileri, artan maliyetler nedeniyle %4'lük harcın sadece alıcı tarafından değil, %2 alıcı - %2 satıcı şeklinde paylaşılmasının daha yaygın hale geleceğini öngörüyor.
İstanbul'un "İlçe İlçe" Yeni Tapu Maliyetleri
Aralık 2025 verilerine göre İstanbul'da 2+1 dairelerin ortalama fiyatları ve ödenmesi gereken yeni tapu masrafları (döner sermaye hariç) şu şekilde şekillendi:
| İlçe | Ortalama Konut Fiyatı (2+1) | Yeni Tapu Masrafı (%4) |
| Sarıyer | 17.424.000 TL | 696.960 TL |
| Kadıköy | 13.315.010 TL | 532.600 TL |
| Beşiktaş | 12.247.020 TL | 489.880 TL |
| Bakırköy | 9.188.685 TL | 367.547 TL |
| Üsküdar | 6.942.712 TL | 277.708 TL |
| Ataşehir | 6.337.530 TL | 253.501 TL |
| Pendik | 5.107.739 TL | 204.309 TL |
| Esenyurt | 2.695.980 TL | 107.839 TL |
Dikkat: Tapu dairelerinde her işlem için ayrıca 6.681 TL tutarında döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.
"Piyasa Şeffaf Okunacak"
Konuyla ilgili görüşlerini paylaşan sektör uzmanı Selçuk Hiçdurmaz, düşük beyan alışkanlığının sadece vergi kaybı değil, aynı zamanda sağlıklı fiyat istatistiklerinin oluşmasını engellediğini belirtti. Hiçdurmaz, "Yeni dönemde bankalar para alışverişinde daha aktif devrede olacak. Şeffaf beyan hem alıcıyı hem satıcıyı ilerideki hukuki risklerden koruyacak," dedi.
