Osmaniye’de iş yeri kiracıları başta olmak üzere kira sözleşmesi bulunan vatandaşları yakından ilgilendiren Yargıtay kararı gündeme geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde açıkça belirlenen feshi ihbar süresine uyulmadan yapılan erken tahliye konusunda dikkat çeken bir karara imza attı. Kararda, tarafların sözleşmede 6 aylık feshi ihbar süresi belirlemiş olması nedeniyle, bu sürenin makul süre olarak dikkate alınması gerektiği belirtildi.
Karara konu olayda, iş yeri niteliğindeki bir lojistik depo 2 Temmuz 2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiraya verildi. Sözleşmede, kiracının 6 ay önceden ihbarda bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebileceğine ilişkin düzenleme yer aldı. Kiracının ise sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı tahliye ettiği ve fesih süresine uygun bildirimde bulunmadığı tespit edildi.
Kira sözleşmesindeki 6 aylık madde davanın merkezinde yer aldı
Uyuşmazlığın temelini kira sözleşmesinin fesih şartları oluşturdu. Sözleşmenin ilgili maddesinde kiracının 6 ay önceden ihbar etmek kaydıyla kira sözleşmesini feshedebileceği düzenlendi. Ayrıca 6 aydan daha kısa süre önce bildirim yapılması halinde tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin ödenmesine ilişkin bir hüküm de bulunuyordu.
Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması üzerine kiraya veren, erken tahliye nedeniyle uğradığını belirttiği zararın karşılanması için dava açtı. Dosyada, taşınmazın son kira bedelinin aylık 140 bin 630 dolar olduğu bilgisi yer aldı. Kiraya veren tarafından başlangıçta 5 bin dolarlık alacak talep edilirken, yargılama sırasında talep 805 bin dolara yükseltildi.
Kiracı tarafı ise tahliyenin tarafların mutabakatı doğrultusunda gerçekleştiğini savundu ve davanın reddini istedi. Böylece uyuşmazlık, tarafların tahliye konusunda anlaşma sağlayıp sağlamadığı ve sözleşmede yer alan fesih süresinin tazminat hesabında nasıl dikkate alınacağı noktasında yoğunlaştı.
İlk mahkeme 1 aylık tazminata hükmetti
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın erken tahliye edilmesinden sonra yeniden kiraya verilebilmesi için bir aylık sürenin yeterli olduğu yönündeki bilirkişi değerlendirmesini dikkate aldı. Mahkeme, kiraya verenin bir aylık kira gelirinden mahrum kaldığı gerekçesiyle 140 bin 630 dolar makul süre tazminatına hükmetti.
Karar taraf vekillerince istinafa taşındı. Bölge Adliye Mahkemesi de kira sözleşmesindeki düzenlemeyi ve bilirkişi raporunu dikkate alarak ilk derece mahkemesinin bir aylık süre üzerinden yaptığı değerlendirmeyi yerinde buldu ve istinaf başvurularını esastan reddetti.
Bunun üzerine uyuşmazlık Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay sözleşmedeki 6 aylık süreye dikkat çekti
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının sözleşmede belirtilen feshi ihbar süresine uygun bildirim yapmadan taşınmazı tahliye ettiğini belirtti. Daire, kira sözleşmesinde tarafların feshi ihbar süresini 6 ay olarak kararlaştırmış olmasına özellikle dikkat çekti.
Yargıtay'ın değerlendirmesine göre, erken tahliyeden kaynaklanan zarar hesaplanırken kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin dikkate alınması gerekiyor. Ancak somut olayda taraflar kira sözleşmesinde bu süreye ilişkin özel bir düzenleme yaparak 6 aylık feshi ihbar süresi belirlemişti.
Bu nedenle Yargıtay, ilk derece mahkemesinin yalnızca bir aylık süreyi esas almasını doğru bulmadı.
6 aylık kira bedeli üzerinden hesaplama yapılacak
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararını kiraya veren lehine bozdu. Kararda, sözleşmede belirlenen 6 aylık feshi ihbar süresinin makul süre olarak kabul edilmesi ve kiracının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiğinin gözetilmesi gerektiği belirtildi.
Böylece dosyada daha önce 1 aylık kira bedeli üzerinden belirlenen 140 bin 630 dolarlık tazminat yaklaşımı Yargıtay tarafından yeterli bulunmadı. Yargıtay, sözleşmede açıkça belirlenen 6 aylık ihbar süresinin dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
Karar, somut dosyadaki sözleşme hükümleri ve olayın şartları çerçevesinde verildi. Bu nedenle kira sözleşmelerinde yer alan özel hükümler ile erken tahliyenin koşullarının her uyuşmazlıkta ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.
Kira sözleşmelerindeki özel hükümler önem taşıyor
Yargıtay'ın bu kararı, kira sözleşmesi imzalayan taraflar açısından sözleşmede yer alan fesih ve ihbar hükümlerinin önemini bir kez daha ortaya koydu. Özellikle iş yeri kiralarında tarafların üzerinde anlaşarak sözleşmeye eklediği özel şartlar, olası uyuşmazlıklarda mahkemelerin değerlendirmesinde önem taşıyabiliyor.
Daha önceki Yargıtay kararlarında da erken tahliye halinde kiracının, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira bedelinden sorumlu olabileceği belirtilmişti. Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi kapsamında değerlendirilen bu tür uyuşmazlıklarda taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süre ve tarafların sözleşmedeki düzenlemeleri önem taşıyor.
Yargıtay'ın 2 Haziran 2026 tarihli kararında da sözleşmede açıkça belirlenen 6 aylık feshi ihbar süresinin somut olay bakımından makul süre kabul edilmesi gerektiği vurgulandı. Daire, Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırırken Sulh Hukuk Mahkemesi hükmünü de bozdu. Karar oy birliğiyle alındı.
Osmaniye’de kiracılar da sözleşmelerini dikkatle incelemeli
Osmaniye’de iş yeri veya konut kiralayan vatandaşlar açısından da kira sözleşmesindeki fesih ve bildirim maddelerinin dikkatle incelenmesi önem taşıyor. Özellikle erken tahliye planlayan kiracıların, sözleşmede yer alan bildirim sürelerini ve tarafların karşılıklı yükümlülüklerini kontrol etmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşıyabilir.
Yargıtay kararında ortaya konulan değerlendirme, sözleşmede belirlenen ihbar süresinin somut olayda tazminat hesabında belirleyici olabileceğini gösteriyor. Bununla birlikte her kira uyuşmazlığının kendi sözleşme hükümleri, tahliye koşulları ve olayın özellikleri üzerinden değerlendirilmesi gerekiyor.
Osmaniye’de kira sözleşmesi imzalayan vatandaşların, özellikle yüksek bedelli iş yeri kiralamalarında fesih, ihbar, erken tahliye ve tazminat hükümlerini sözleşme imzalanmadan önce dikkatle incelemesi önem taşıyor. Taraflar arasında anlaşmazlık ortaya çıkması halinde ise somut sözleşme ve olayın hukuki durumunun uzmanlar tarafından değerlendirilmesi gerekiyor.
