Bazı bölgelerde 10 kata varan artışların yaşanması, sadece emlak vergisini değil, birçok vergisel yükümlülüğü de doğrudan etkiliyor. İşte merak edilenler ve yapılması gerekenler…
Rayiç Bedel Nedir ve Neden Önemli?
Konut sahipleri her yıl arsa rayiç bedeli üzerinden vergi ödüyor. Bu bedeller, her dört yılda bir belediyeler bünyesinde kurulan takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Komisyonlar, arsanın konumu, altyapısı, çevresindeki imar durumu ve binanın özelliklerini dikkate alarak her mahalle, cadde ve sokak için ayrı ayrı metrekare birim değerini tespit ediyor. Ardından takip eden üç yılda, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.
2026, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında geçerli olacak yeni rayiç bedeller, 2025 yılına kıyasla bazı bölgelerde 10 hatta 20 kata varan vergi artışlarına yol açabilir. Bu artışlar yalnızca emlak vergisi ile sınırlı kalmayıp, gayrimenkul işlemlerinde ödenecek tapu harçları, gayrimenkul alım-satım kazancı üzerinden hesaplanan gelir vergisi, şirketler açısından KDV ve kurumlar vergisi ile miras veya bağış yoluyla intikal eden taşınmazlarda veraset ve intikal vergilerini de artırıyor.
Yeni Rayiç Bedeli Nasıl Öğrenilir?
Mülk sahiplerine bu bedel için doğrudan tebligat yapılmıyor. Bilgi almak isteyenler muhtarlıklara asılan listelerden ya da belediyelerle yazışmalar yaparak bedeli öğrenebiliyor. Listeler genellikle takdir komisyonunun kararını takiben belli bir süre askıda kalıyor ve bu süre, dava süresinin başlangıç noktası olarak kabul ediliyor.
Fahiş Artışa Karşı Dava Açılabilir mi?
Anayasa Mahkemesi kararları ile mülk sahipleri, fahiş artış durumunda dava açabiliyor. Belediyeye itiraz zorunluluğu bulunmuyor. Takdir komisyonu tarafından belirlenen metrekare birim değerini öğrendikten itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesine başvurulabiliyor. Adli tatil süresi bu süreyi uzatabiliyor; örneğin 25 Haziran’da öğrenilen bir bedel için dava açma süresi 8 Eylül’e kadar uzayabiliyor.
Dava Açmanın Önemi ve Maliyetleri
Dava süreci, ilerleyen yıllarda artabilecek vergi ve harç yüklerinden korunmanın önemli bir yolu. Her dava ve somut olay farklı değerlendirilse de, Adalet Bakanlığı istatistiklerine göre vergi mahkemelerinde açılan davaların kazanılma ihtimali kaybetme olasılığından yüksek. Davayı kazanması halinde, mülk sahibi yalnızca kendi avukatına ücret öder ve diğer masraflar mahkeme tarafından karşılanır. Kaybetmesi durumunda ise dava masrafları ve avukat ücreti mülk sahibine kalıyor; masraf tutarları yaklaşık 10-30 bin TL arasında değişebiliyor.
Emekliler Neden Dikkat Etmeli?
200 metrekareye kadar tek konutu olan emekliler, mevcut mevzuat gereği emlak vergisi ödemiyor olsa da, takdir komisyonunun belirlediği rayiç bedellerin artışı, diğer vergisel yüklerde artışa neden oluyor. Tapu harcı, gayrimenkul satış kazancı vergisi gibi kalemler, muafiyeti olan emeklileri de etkileyebilir. Bu nedenle dava açmak, gelecekteki mali yükleri önlemenin önemli bir yöntemi olarak öne çıkıyor.
Uzmanlardan Öneriler
Vergi Hukuku uzmanları, mülk sahiplerinin rayiç bedel artışlarını yakından takip etmelerini ve “daha sonra açarım” yaklaşımı yerine, süresi içinde dava açmalarını öneriyor. Erken müdahale, ilerleyen yıllarda artacak vergi yükünün önüne geçmek açısından kritik bir adım olarak değerlendiriliyor.
Yeni rayiç bedellerin açıklanmasıyla birlikte emlak sahipleri ve yatırımcılar, sadece vergisel yükümlülüklerini değil, gayrimenkul alım-satım ve intikal süreçlerinde karşılaşacakları maliyetleri de yeniden planlamak durumunda. Bu nedenle uzmanlar, tüm mülk sahiplerini, askıya çıkan listeleri yakından takip etmeye ve gerekirse vergi mahkemesine başvurmaya çağırıyor.
