Türkiye genelinde bir konutun kendini amorti etme süresi ortalama 13 yıl olarak hesaplanırken, bazı illerde bu süre 11 yıla kadar düşüyor. İşte İstanbul, Ankara, İzmir ve diğer illerde konut yatırımının geri dönüş süresi...
Konut piyasasında yatırım yapmak isteyenler için amortisman süresi önemli kriterlerin başında geliyor. Bir evin satın alma maliyetinin kira geliriyle kaç yılda karşılanacağını gösteren bu süre, şehirden şehre önemli farklılıklar gösteriyor.
Emlakjet'in Endeksa verilerine dayandırdığı araştırmaya göre, Türkiye genelinde konutların ortalama amortisman süresi son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde bulunuyor.
Konut fiyatlarında reel düşüş yaşanırken kira fiyatlarının yükselmeye devam etmesi ise bazı bölgelerde yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor.
Türkiye'de konut yatırımı ortalama 13 yılda kendini amorti ediyor
Araştırmaya göre Türkiye genelinde satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL seviyesinde bulunuyor.
Konutlarda ortalama metrekare kira bedeli 268,26 TL, ortalama kira ise 26 bin 826 TL olarak hesaplanıyor.
Konut satışlarının yoğun olduğu 30 ilde son 5 yıllık değişim incelendiğinde, 25 ilde amortisman süresinin kısaldığı, yalnızca 5 ilde ise uzadığı görülüyor.
İstanbul'da amortisman süresi 12 yıla geriledi
Konut yatırımında dikkat çeken değişimlerden biri İstanbul'da yaşandı.
İstanbul'da yaklaşık iki yıl önce 15 yıl seviyesinde olan amortisman süresi, bu yıl 12 yıla kadar geriledi.
Bu değişimde özellikle kiralardaki hızlı artışın etkili olduğu belirtiliyor.
Ankara ve Şanlıurfa yatırımda öne çıktı
Araştırmada amortisman süresinin en kısa olduğu iller de belli oldu.
Ankara ve Şanlıurfa'da konutların ortalama amortisman süresi 11 yıl olarak hesaplandı.
Buna karşılık yatırımın kendini en uzun sürede amorti ettiği illerin başında Muğla geliyor.
Amortisman süresinin en uzun olduğu iller:
- Muğla: 18 yıl
- Balıkesir: 17 yıl
- Elazığ: 17 yıl
- Aydın: 17 yıl
- Antalya: 16 yıl
Hangi illerde konut yatırımı daha hızlı geri dönüyor?
Son 5 yıllık değişime göre amortisman süresinin en fazla kısaldığı iller Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale oldu.
Öte yandan bazı şehirlerde yatırımın geri dönüş süresi uzadı. Amortisman süresinin uzadığı iller ise Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya olarak sıralandı.
Muğla'da ev yatırımı 18 yılda geri dönüyor
Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, konut yatırımında yalnızca satış fiyatına değil, kira getirisine de bakılması gerektiğine dikkat çekti.
Öğüt, Haziran 2026 verilerinin Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresinin son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde istikrarını koruduğunu gösterdiğini belirtti. Ancak şehirler arasındaki farklılıkların yatırım kararlarında bölgesel dinamiklerin önemini artırdığını ifade etti.
Özellikle Muğla ve Antalya gibi turizm ve ikinci konut talebinin yüksek olduğu bölgelerde, satış fiyatlarındaki artışın kira artışının önüne geçmesi amortisman sürelerini uzattı.
Muğla'da ortalama konut fiyatının 11 milyon TL'yi aşmasına karşın amortisman süresinin 18 yıl olması dikkat çekiyor. Antalya'da ise ortalama konut fiyatı 6 milyon TL'yi aşarken yatırımın geri dönüş süresi 16 yıl olarak hesaplanıyor.
Yatırımcılar sadece evin fiyatına bakmamalı
Görkem Öğüt, Şanlıurfa ve Eskişehir gibi şehirlerde kira artışının satış fiyatı artışından daha yüksek olmasının amortisman sürelerinin belirgin şekilde kısalmasını sağladığını belirtti.
Öğüt'e göre yatırımcıların yalnızca konutun bugünkü satış fiyatını değil; kira potansiyelini, bölgenin demografik yapısını ve uzun vadeli talep dinamiklerini de değerlendirmesi gerekiyor.
Bu nedenle ev alarak yatırım yapmak isteyenler açısından "Ev ne kadar?" sorusunun yanı sıra "Bu ev kendini kaç yılda amorti eder?" sorusu da önem taşıyor.
