Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan ve önalım hakkına konu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Resmî Gazete'de yayımlanan kararda, satış sözleşmesinde tarafların kararlaştırdığı bedel yerine mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedelin esas alınmasının tarafların menfaatleri arasında adil denge oluşturmadığına dikkat çekildi. AYM, iptal hükmünün 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
AYM'den Hisseli Tapular İçin Önemli Karar
Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette önalım hakkının kullanılmasına ilişkin yasal düzenlemeyi inceledi. Karara konu olan düzenleme, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen ikinci fıkrasında yer alıyordu.
Söz konusu hüküm, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını ve dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörüyordu.
Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkeme tarafından verilen kesin süre içerisinde nakden yatırması gerekiyordu. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemiyordu.
13 Ayrı Mahkeme Düzenlemeye İtiraz Etti
Resmî Gazete'de yer alan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi söz konusu düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğunu ileri sürerek Anayasa Mahkemesine başvurdu.
Başvurularda, önceki düzenlemede önalım hakkının satış bedeli ve tapu masraflarının karşılanmasıyla kullanılabildiği, yapılan değişiklikle bu tutarın rayiç bedel ve tapu giderleri olarak yeniden belirlendiği ifade edildi.
Mahkemeler, rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağının açık olmaması ve düzenlemede kullanılan bazı süre ifadelerinin belirsizlik taşıması nedeniyle hukuki güvenlik açısından sorunlar oluşabileceğini ileri sürdü.
Ayrıca yeni düzenlemenin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı yönünde itirazlarda bulunuldu.
Önalım Hakkı Nedir, Kimleri İlgilendiriyor?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara belirli koşullarda öncelikli satın alma imkânı tanıyan hukuki bir hak olarak uygulanıyor.
Bu hak, aynı taşınmaz üzerinde pay sahibi olan kişilerin diğer payların satışında öncelik kullanabilmesini sağlıyor. Dolayısıyla önalım hakkına ilişkin düzenlemeler, hisseli tapuya sahip taşınmaz maliklerini ve bu taşınmazlardan pay satın alan kişileri ilgilendiriyor.
Anayasa Mahkemesi de kararında önalım hakkının satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç farklı tarafın menfaatini ilgilendiren bir hukuki ilişki oluşturduğunu belirtti.
AYM Satış Bedeline Dikkat Çekti
Anayasa Mahkemesi, değerlendirmesinde Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkını esas aldı. Kararda, mülkiyet ve miras haklarının ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceği hatırlatıldı.
Yüksek Mahkeme, önalım hakkının kullanılmasında tarafların satış sözleşmesiyle kararlaştırdığı bedelin yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedelin esas alınmasının hukuki ilişkinin niteliğini değiştirdiğini değerlendirdi.
Kararda, satış bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesinin satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini etkilediği, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına neden olabileceği ifade edildi.
Ayrıca önalım hakkı sahibinin de hukuken belirsiz bir konuma düşebileceği belirtilerek düzenlemenin tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaşıldı.
Rayiç Bedel Düzenlemesi İptal Edildi
Yapılan inceleme sonucunda Anayasa Mahkemesi, önalım hakkına konu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğuna hükmetti.
İptal gerekçesinde, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedelinin esas alınmamasının mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturduğu vurgulandı.
Yüksek Mahkeme, satış sözleşmesindeki bedel yerine mahkeme tarafından tespit edilen bedelin uygulanmasının hukuki ilişkinin tarafları arasında adil dengeyi bozduğu değerlendirmesiyle iptal kararı verdi.
İptal Kararı 9 Ay Sonra Yürürlüğe Girecek
Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün hemen uygulanması yerine 9 ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı. Böylece iptal edilen düzenlemenin yürürlükten kalkması için dokuz aylık bir süre öngörüldü.
Bu karar, önalım hakkının tamamen kaldırıldığı anlamına gelmiyor. İptal, önalım hakkının kullanılmasında bedelin belirlenmesine ve ilgili yükümlülüklere ilişkin dava konusu düzenlemeyi kapsıyor.
Hisseli taşınmazlarda önalım hakkını kullanmak isteyenler ve devam eden davaların tarafları açısından iptal hükmünün yürürlüğe giriş tarihi ile bu süreçte yapılabilecek yasal düzenlemeler önem taşıyor.
AYM'nin kararıyla birlikte önalım hakkına ilişkin bedel belirleme esaslarının nasıl düzenleneceği, önümüzdeki dönemde hukuk gündemindeki başlıklar arasında yer alacak.
