Osmaniyeliler başta olmak üzere Türkiye genelindeki ev sahipleri ve kiracıları yakından ilgilendiren önemli bir Yargıtay kararı açıklandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücretlerinin kime ait olacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını giderdi. Karara göre kira bedelinin belirlenmesi için açılan dava devam ederken kiracının sözleşmeyi yasal koşullara uygun şekilde sona erdirip yeni kira dönemi başlamadan taşınmazı boşaltması halinde, davanın konusuz kalmasından doğan yargılama giderleri kiracıya yüklenemeyecek. Belirlenen koşullarda masraflar kiraya verenin üzerinde bırakılacak.
OSMANİYELİ EV SAHİPLERİ VE KİRACILARI İLGİLENDİRİYOR
Osmaniye merkez, Kadirli, Düziçi, Bahçe, Toprakkale, Sumbas ve Hasanbeyli'de kiralık konut veya işyeri bulunan vatandaşları ilgilendiren yeni Yargıtay kararı, kira tespit davalarında önemli bir hukuki konuyu açıklığa kavuşturdu.
Kira bedelinin yükseltilmesi amacıyla açılan davalar, ev sahipleriyle kiracılar arasında zaman zaman uyuşmazlıklara neden olabiliyor.
Özellikle kiracının dava devam ederken taşınmazdan ayrılması durumunda mahkeme masraflarının kime ait olacağı tartışma konusu oluyordu.
Yargıtay, yeni kira dönemi başlamadan önce hukuka uygun biçimde gerçekleşen tahliyelerde kiracının dava açılmasına neden olduğu kabul edilemeyeceğine karar verdi.
YARGITAY'IN KİRA TESPİT DAVASI KARARI NE DİYOR?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15 Haziran 2026 tarihli kararında, kira tespit davası devam ederken sözleşmenin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliye edilmesi durumunda yargılama giderlerinin nasıl karşılanacağı ele alındı.
Kararın bilgileri şöyle:
-
Kararı veren: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
-
Esas numarası: 2026/2389
-
Karar numarası: 2026/3804
-
Karar tarihi: 15 Haziran 2026
-
Uyuşmazlık konusu: Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti
-
Temel koşul: Yeni kira dönemi başlamadan sözleşmenin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesi
-
Karar: Belirtilen koşullarda yargılama giderlerinin kiraya veren üzerinde bırakılması
Yüksek Mahkeme, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uygulama farklılığını oy birliğiyle giderdi.
KİRA DAVASININ MASRAFLARINI KİM ÖDEYECEK?
Yargıtay kararına göre ev sahibinin yeni dönem için kira bedelinin belirlenmesini istemesi ve bu amaçla dava açması hukuken mümkün.
Ancak kiracının da mevcut sözleşmesini yasal süre ve şartlara uygun biçimde sona erdirme hakkı bulunuyor.
Kira tespit davası yeni kira dönemi başlamadan açılmışsa ve kiracı yeni dönem başlamadan önce hukuka uygun şekilde sözleşmeyi sona erdirerek taşınmazı boşaltmışsa, dava konusuz kalabiliyor.
Bu durumda kiracının yalnızca yasal hakkını kullanmış olması, dava masraflarından sorumlu tutulması için yeterli kabul edilmiyor.
Yargıtay, böyle bir durumda yargılama giderlerinin ev sahibi üzerinde bırakılması gerektiğine hükmetti.
KİRACI EVİ BOŞALTIRSA DAVA MASRAFI ÖDER Mİ?
Bu sorunun cevabı tahliyenin zamanına ve kira sözleşmesinin nasıl sona erdirildiğine bağlı.
Kiracının yalnızca taşınmazı boşaltmış olması, her durumda yargılama giderlerinden kurtulacağı anlamına gelmiyor.
Karardaki korumadan yararlanılabilmesi açısından şu koşullar önem taşıyor:
-
Kira tespit davasının, kira bedelinin belirlenmesi istenen yeni dönem başlamadan açılmış olması.
-
Kiracının sözleşmenin yenilenmemesine ilişkin bildirimini kanuni koşullara uygun yapması.
-
Kira ilişkisinin yeni dönem başlamadan hukuken sona ermesi.
-
Kiralanan taşınmazın yeni kira dönemi başlamadan tahliye edilmesi.
-
Davanın bu nedenle konusuz kalması.
Bu şartların gerçekleştiği durumda dava giderlerinin kiracıya yüklenemeyeceği yönünde uygulama birliği sağlandı.
KİRACININ 15 GÜN ÖNCEDEN BİLDİRİM HAKKI VAR
Türk Borçlar Kanunu'nun 347'nci maddesi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya sözleşmeyi yenilememe imkânı tanıyor.
Kanuna göre kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin uzamasını önleyebiliyor.
Kiracı bu bildirimi yapmazsa kira sözleşmesi kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılıyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun 348'inci maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekiyor.
Bu nedenle kiracıların tahliye kararlarını yalnızca sözlü olarak bildirmek yerine, hukuken geçerli ve gerektiğinde ispatlanabilir bir yöntemle iletmeleri önem taşıyor.
EV SAHİBİ KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Türk Borçlar Kanunu'nun 345'inci maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor.
Ancak mahkemenin belirleyeceği kira tutarının hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı konusunda yasal süre ve koşullar bulunuyor.
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması veya belirtilen süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması gibi durumlar, belirlenen kira bedelinin uygulanacağı dönemi etkileyebiliyor.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde de farklı bir düzenleme uygulanıyor.
Yargıtay, ev sahibinin dava açma hakkının bulunması ile kiracının dava masraflarından sorumlu tutulmasının birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koydu.
DAVANIN KONUSUZ KALMASI NE ANLAMA GELİYOR?
Bir kira tespit davasında mahkemeden, belirli bir kira dönemi için uygulanacak bedelin belirlenmesi istenir.
Dava devam ederken kiracı ilgili yeni kira dönemi başlamadan sözleşmeyi hukuka uygun şekilde sonlandırıp taşınmazı tahliye ederse, o dönem için kira bedelinin belirlenmesine yönelik talep konusuz kalabilir.
Bu durumda mahkeme, davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedebilir.
Ancak davanın konusuz kalması, yargılama giderleri meselesinin de kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.
Mahkeme, giderlerin hangi taraf üzerinde bırakılacağını ayrıca değerlendiriyor.
YARGILAMA GİDERLERİ HANGİ KANUNA GÖRE BELİRLENİYOR?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331'inci maddesi, davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmeyen durumlarda yargılama giderlerinin nasıl değerlendirileceğini düzenliyor.
Buna göre hâkim, dava tarihindeki tarafların haklılık durumunu dikkate alarak yargılama giderlerine hükmediyor.
Yargıtay'ın yeni kararında, kiracının sözleşmeyi kanuni hakkına dayanarak sona erdirmesinin dava açılmasına sebebiyet verme anlamına gelmeyeceği vurgulandı.
Bu nedenle belirlenen koşullarda yargılama giderlerinin kiracı yerine kiraya verene yükletilmesi gerektiği sonucuna ulaşıldı.
VEKALET ÜCRETİNİ KİM ÖDEYECEK?
Kira tespit davalarında yalnızca mahkeme harçları ve diğer yargılama giderleri değil, karşı taraf lehine hükmedilebilecek vekâlet ücreti de uyuşmazlık konusu olabiliyor.
İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemeleri arasında bu konuda farklı uygulamalar bulunuyordu.
Yargıtay'ın uyuşmazlığı gideren kararı, belirtilen koşullarda yargılama giderlerinin kiraya veren üzerinde bırakılması yönünde oldu.
Bununla birlikte bir tarafın kendi avukatıyla yaptığı özel ücret sözleşmesi ile mahkemenin karşı taraf lehine hükmedeceği vekâlet ücreti birbirinden farklı konular.
Bu nedenle her somut dosyada mahkemenin gider ve vekâlet ücreti hükmünün ayrıca incelenmesi gerekiyor.
HANGİ MAHKEMELER ARASINDA GÖRÜŞ AYRILIĞI VARDI?
Yargıtay'a taşınan hukuki uyuşmazlıkta farklı bölge adliye mahkemelerinin kesin nitelikteki kararları değerlendirildi.
Görüş ayrılığı bulunan mahkemeler şunlardı:
-
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
-
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
-
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
-
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu, farklı uygulamaların giderilmesini talep etti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de hukuki değerlendirmesini yaparak uyuşmazlığı kesin olarak karara bağladı.
OSMANİYELİ KİRACILAR NELERE DİKKAT ETMELİ?
Osmaniye'de kiralık konut veya işyerinde bulunan vatandaşlar açısından kararın en önemli yönü, sözleşmenin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesi.
Özellikle kira tespit davası devam eden kiracıların şu hususlara dikkat etmesi gerekiyor:
-
Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerini kontrol etmek.
-
Sözleşmeyi yenilememe bildirimini yasal sürede yapmak.
-
Bildirimi yazılı ve ispatlanabilir şekilde gerçekleştirmek.
-
Tahliye tarihini belgelemek.
-
Anahtar teslimini mümkünse yazılı tutanakla kayıt altına almak.
-
Devam eden mahkeme dosyasına ilişkin belgeleri muhafaza etmek.
Bu işlemlerin belgelenmesi, kira ilişkisinin hangi tarihte sona erdiğinin belirlenmesi açısından önem taşıyor.
OSMANİYELİ EV SAHİPLERİ İÇİN KARAR NE ANLAMA GELİYOR?
Kadirli, Düziçi ve Osmaniye merkez başta olmak üzere kiraya verilen taşınmazları bulunan mülk sahiplerinin kira tespit davası açmadan önce sözleşme süresini ve uygulanacak kira dönemini değerlendirmeleri önem taşıyor.
Ev sahibinin kira tespit davası açma hakkı devam ediyor.
Ancak kiracının yeni dönem başlamadan sözleşmeyi hukuka uygun şekilde sona erdirme ihtimali, davanın konusuz kalmasına neden olabiliyor.
Böyle bir durumda yargılama giderlerinin ev sahibi üzerinde bırakılması söz konusu olabiliyor.
Bu nedenle kira bedelinin artırılması amacıyla açılacak davalarda sözleşme hükümlerinin, yasal bildirim sürelerinin ve dava açma zamanının dikkate alınması gerekiyor.
HER KİRA DAVASINDA MASRAFI EV SAHİBİ Mİ ÖDEYECEK?
Hayır. Yargıtay'ın kararı, bütün kira davalarında masrafların otomatik olarak ev sahibine yükletileceği anlamına gelmiyor.
Karar, belirli şartlarda konusuz kalan kira bedelinin tespiti davalarını ilgilendiriyor.
Kira alacağı, tahliye, sözleşmeye aykırılık veya farklı nedenlerle açılan davalarda hukuki değerlendirme değişebilir.
Ayrıca kiracının yeni kira dönemi başladıktan sonra tahliye etmesi veya sözleşmeyi yasal şartlara uygun sona erdirmemesi durumunda aynı hukuki sonucun kendiliğinden uygulanacağı söylenemez.
Her davada sözleşme, bildirimler, tahliye tarihi ve tarafların talepleri birlikte incelenmeli.
KİRA TESPİT DAVALARINDA YENİ DÖNEM
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı, kira tespit davalarında kiracının yasal fesih hakkını kullanması ile yargılama giderlerinden sorumlu tutulması arasındaki ilişkiyi açıklığa kavuşturdu.
Kararla birlikte bölge adliye mahkemeleri arasında farklı sonuçlara neden olan uygulama uyuşmazlığı giderildi.
Osmaniyeliler için de geçerli olan bu karar uyarınca, yeni kira dönemi başlamadan açılmış bir kira tespit davasında kiracının sözleşmesini hukuka uygun şekilde sona erdirip taşınmazı yeni dönemden önce tahliye etmesi nedeniyle dava konusuz kalırsa, yargılama giderleri kiracıya değil, kiraya verene yükletilecek.
