Osmaniyeliler Dikkat Hisseli Tapuda 3 Ay Kuralı

Osmaniyeliler başta olmak üzere hisseli tapusu bulunan milyonlarca taşınmaz sahibini yakından ilgilendiren ön alım (şufa) hakkı konusunda önemli bir süre uyarısı gündeme geldi. Birden fazla kişinin ortak olduğu arsa, tarla veya konutlarda hisselerden birinin üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanınıyor. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için yasal süreler içerisinde dava açılması gerekiyor. Üstelik 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle ön alım hakkındaki azami süre iki yıldan bir yıla indirildi.

Osmaniye Merkez, Kadirli, Düziçi, Toprakkale, Bahçe, Sumbas ve Hasanbeyli'de hisseli taşınmazı bulunan vatandaşlar açısından önem taşıyan düzenleme, özellikle miras yoluyla edinilen ve paylı mülkiyete dönüşen taşınmazlarla ilgili işlemlerde dikkat çekiyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734'üncü maddelerinde düzenlenen yasal ön alım hakkı, belirli koşullarda paydaşlara taşınmazdaki satılan hisseyi satın alma imkânı sağlıyor.

Ancak bu hak süresiz değil. Noter bildirimi ve satış tarihine göre değişen hak düşürücü sürelerin kaçırılması, ön alım hakkının kaybedilmesine yol açabiliyor.

Osmaniyeliler İçin Hisseli Tapuda 3 Ay Uyarısı

Hisseli tapularda ön alım hakkının kullanılabilmesi için en önemli şartlardan biri, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi.

Türk Medeni Kanunu'nun 733'üncü maddesine göre bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde, yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildiriliyor.

Noter bildiriminin hak sahibine ulaşmasının ardından üç aylık dava açma süresi başlıyor.

Bu süre içerisinde ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, hisseyi satın alan üçüncü kişiye karşı dava açması gerekiyor.

Süresinde dava açılmaması halinde ilgili satış bakımından ön alım hakkı düşüyor.

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: Kanunda süre 90 gün olarak değil, üç ay olarak düzenleniyor. Bu nedenle son gün hesaplanırken takvim ayları ve hukuki süre hesaplama kuralları esas alınmalı.

Hisseli Tapuda İki Yıllık Süre Bir Yıla İndirildi

2026 yılında hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken en önemli değişikliklerden biri, ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin azami sürenin kısaltılması oldu.

25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 733'üncü maddesi değiştirildi.

Düzenlemeyle, ön alım hakkının satış tarihinden itibaren kullanılabileceği en uzun süre iki yıldan bir yıla düşürüldü.

Buna göre 25 Aralık 2025 ve sonrasında gerçekleştirilen satışlarda, noter bildirimi yapılmamış olsa bile ön alım hakkı en geç satış tarihinden itibaren bir yıl içerisinde kullanılmalı.

Ancak yeni düzenleme geçmişte yapılan bütün satışlara aynı şekilde uygulanmıyor.

Kanuna eklenen geçiş hükmü gereğince, 25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleşen satışlarda eski iki yıllık azami süre uygulanmaya devam ediyor.

Hisseli Tapuda Dava Açma Süreleri

Önemli: Noter bildirimi yapılmışsa üç aylık süre, satış tarihinden itibaren geçerli olan azami sürenin yerine geçmez. Her iki sürenin de dikkate alınması gerekir.

Örneğin 2026 yılında satılan bir hissede noter bildirimi yapılmamış olması, hak sahibine sınırsız dava açma hakkı tanımıyor.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapu kaydıdır.

Paylı mülkiyette her ortağın taşınmaz üzerindeki payı belirli bir oranla ifade ediliyor.

Örneğin bir arsanın dört kişi arasında eşit paylarla sahiplenilmesi durumunda her ortağın taşınmazda dörtte bir hissesi bulunabiliyor.

Bu kişilerden biri hissesini satmak istediğinde, paylı mülkiyet ve ön alım hakkına ilişkin yasal kurallar gündeme gelebiliyor.

Ancak miras ortaklığı nedeniyle oluşan elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet aynı hukuki yapıya sahip değil. Bu nedenle ön alım hakkının uygulanıp uygulanmayacağı belirlenirken tapudaki mülkiyet türünün incelenmesi gerekiyor.

Şufa Hakkı Nedir, Kimler Kullanabilir?

Şufa hakkı olarak da bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşlara tanınan yasal satın alma hakkıdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesi uyarınca, bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen ortak olmayan üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilir.

Bu hak, taşınmazın ortakları dışında yeni bir kişinin mülkiyete katılması durumunda mevcut paydaşların haklarını korumayı amaçlıyor.

Ancak ön alım hakkının her tapu devrinde doğduğu düşünülmemeli.

Özellikle payın üçüncü kişiye satış yoluyla devredilmesi, hakkın doğması bakımından temel koşullardan biri.

Osmaniye'de Hisseli Tarla ve Arsa Sahipleri Dikkat

Osmaniye'nin ilçe, belde ve köylerinde miras yoluyla edinilen tarla, bahçe, arsa ve diğer taşınmazlarda birden fazla hissedar bulunabiliyor.

Özellikle aile bireyleri arasında paylaştırılmış taşınmazlarda hisselerin üçüncü kişilere satılması, ön alım hakkına ilişkin uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabiliyor.

Osmaniye Merkez ve ilçelerinde hisseli tapuya sahip olan vatandaşların, ortak oldukları taşınmazlarda gerçekleşen satış işlemlerini takip etmeleri önem taşıyor.

Bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda, diğer ortakların haklarını hangi süreler içerisinde kullanabileceğini bilmeleri gerekiyor.

Tarım arazilerinde ise taşınmazın niteliğine ve özel mevzuata bağlı olarak farklı hukuki değerlendirmeler gerekebiliyor.

Bu nedenle özellikle hisseli tarla satışlarında yalnızca genel ön alım hükümlerine bakılarak işlem yapılmaması gerekiyor.

Satış Hissedarlara Bildirilmezse Ne Olur?

Ön alım hakkıyla ilgili en önemli konulardan biri, satışın diğer hissedarlara haber verilmeden gerçekleştirilmesi.

Türk Medeni Kanunu'na göre yapılan satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekiyor.

Noter bildirimi yapılmadığında, bildirime bağlı üç aylık süre başlamıyor.

Ancak bu durum, ön alım hakkının süresiz devam edeceği anlamına gelmiyor.

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda, satış tarihinden itibaren bir yıllık azami süre geçerli.

Daha önce yapılan satışlarda ise geçiş hükmü gereğince eski iki yıllık süre dikkate alınıyor.

Bu nedenle satıştan haberdar olmayan paydaşların dahi taşınmazın satış tarihini öğrenmesi büyük önem taşıyor.

Ön Alım Hakkı İçin Tapuya Başvuru Yeterli mi?

Hisseli tapu sahiplerinin en sık karıştırdığı konulardan biri, ön alım hakkının nasıl kullanılacağı.

Yasal ön alım hakkı, yalnızca tapu müdürlüğüne dilekçe verilerek veya diğer paydaşa sözlü bildirim yapılarak kullanılmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesi gereğince hak sahibi, payı satın alan kişiye karşı dava açmak zorunda.

Ön alım hakkına dayanan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili oluyor.

Dolayısıyla Osmaniye'de bulunan bir taşınmaz için açılacak davada taşınmazın konumu ve ilgili mahkemenin yetkisi dikkate alınmalı.

Hak düşürücü sürelerin kaçırılması halinde dava yoluyla ön alım hakkının kullanılması mümkün olmayabiliyor.

Ön Alım Davasında Ödenecek Tutar Nasıl Belirleniyor?

2025 yılı sonunda yapılan değişiklik yalnızca dava süresini değil, ön alım hakkının kullanılmasında esas alınacak bedeli de etkiledi.

Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde yapılan düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor.

Ön alım hakkını kullanan paydaş, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlü.

Bu yükümlülük yerine getirilmezse ilgili payın hak sahibi adına tesciline karar verilemiyor.

Yeni düzenleme, ön alım davalarında tapuda gösterilen satış bedelinin tek başına belirleyici olduğu yönündeki eski bilgilerin de dikkatle değerlendirilmesini gerektiriyor.

Hisseli Tapuda Satış İçin Diğer Ortakların Onayı Şart mı?

Paylı mülkiyette hissedarların kendi paylarını üçüncü kişilere satabilmeleri, kural olarak bütün paydaşların onay vermesine bağlı değil.

Bir paydaş, kanuni ve sözleşmesel sınırlamalar saklı kalmak üzere kendi hissesini devredebiliyor.

Ancak bu satışın ardından diğer paydaşlar için ön alım hakkı doğabiliyor.

Dolayısıyla ön alım hakkı, her durumda satışın otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmiyor.

Hak sahibi paydaşın, kanunda belirtilen koşullar ve süreler içerisinde dava açarak hakkını kullanması gerekiyor.

Hangi Satışlarda Ön Alım Hakkı Kullanılamaz?

Türk Medeni Kanunu'nun 733'üncü maddesinde ön alım hakkının kullanılamayacağı bazı satış türleri de belirtiliyor.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren değişikliğe göre, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırma yoluyla gerçekleştirilen satışlarda yasal ön alım hakkı kullanılamıyor.

Ayrıca her taşınmaz devrinin hukuken satış niteliğinde olmadığı unutulmamalı.

Bağış, miras yoluyla geçiş ve diğer devir işlemlerinin hukuki sonuçları, işlemin gerçek niteliğine göre değerlendiriliyor.

Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkından Vazgeçilebilir mi?

Paydaşlar, yasal koşullara uygun şekilde ön alım hakkından feragat edebiliyor.

Türk Medeni Kanunu'na göre ön alım hakkından genel olarak feragat edilmesinin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekiyor.

Buna karşılık belirli bir satış bakımından ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçmek için yazılı şekil yeterli olabiliyor.

Bu nedenle hisseli tapu satın alan kişilerin, diğer paydaşların ön alım hakkına ilişkin durumunu işlem öncesinde değerlendirmesi önem taşıyor.

Ancak bütün hissedarların önceden feragatname vermesi, her hisseli pay satışının geçerliliği için zorunlu bir koşul değil.

Osmaniyeliler Hak Kaybı Yaşamamak İçin Ne Yapmalı?

Hisseli tapuya sahip Osmaniyelilerin özellikle satış tarihi, noter bildirimi ve dava süresi konusunda dikkatli olmaları gerekiyor.

Tapu kayıtlarının incelenmesi, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığının belirlenmesi ve üçüncü kişilere yapılan satışların tarihinin öğrenilmesi önemli.

Noter bildirimi ulaşan paydaşların ise üç aylık dava süresini kaçırmamaları gerekiyor.

Bununla birlikte 25 Aralık 2025 sonrasında yapılan satışlarda bir yıllık azami sürenin geçerli olduğu unutulmamalı.

Özellikle eski tarihli satışlar, devam eden davalar veya özel hukuki durumlar söz konusuysa uzman bir hukukçudan destek alınması hak kaybı riskini azaltabilir.

2026 Yılında Hisseli Tapuda Son Durum

10 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan düzenlemelere göre hisseli tapularda ön alım hakkının kullanılmasında noter bildiriminden itibaren üç aylık dava açma süresi bulunuyor.

Ancak 25 Aralık 2025 ve sonrasında gerçekleşen satışlar için azami süre bir yıl olarak uygulanıyor.

Bu tarihten önce yapılmış satışlarda ise önceki iki yıllık üst süre geçerliliğini koruyor.

Osmaniyeliler için en önemli uyarı, noter bildirimi sonrasındaki üç aylık süreyi ve satış tarihinden itibaren işleyen azami süreyi birlikte değerlendirmek. Yasal süre içerisinde dava açılmaması, ön alım hakkının kaybedilmesine neden olabilir.