Eski dairelerin sıfır konutlarla yarışan fiyatları, deprem güvenliği endişeleri ve tadilat maliyetleri alıcıların tercihlerini değiştiriyor.
Türkiye'de konut piyasasında ilk el ve ikinci el satışlar arasında dikkat çekici bir ayrışma yaşanıyor. Bazı bölgelerde eski dairelerin fiyatlarının yeni konutlarla benzer seviyelere ulaşması, ikinci el piyasasında alıcı ve satıcı arasındaki fiyat anlaşmazlıklarını artırıyor. Yüksek satış beklentileri, bakım ve yenileme masrafları ile deprem güvenliğine ilişkin endişeler, ikinci el konutların satış sürecini zorlaştırıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Eylül 2026'da ilk el konut satışları artarken ikinci el satışlarda düşüş kaydedildi. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) verileri de satılık konut ilanlarının kapanma süresinin uzadığını ve talepte gerileme yaşandığını ortaya koydu.
İkinci El Konut Satışları Yüzde 15,3 Geriledi
TÜİK verilerine göre Eylül 2026'da Türkiye genelinde ilk el konut satışları, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a yükseldi. Aynı dönemde ikinci el konut satışları ise yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871'e geriledi.
Veriler, konut piyasasında yeni ve ikinci el dairelere yönelik talebin farklılaştığını gösterdi. İlk el satışlarda artış yaşanırken ikinci el piyasasında görülen gerilemede yüksek fiyat beklentileri ve alıcıların toplam konut maliyetine ilişkin değerlendirmeleri öne çıktı.
Eski Dairelerin Fiyatı Sıfır Konutlarla Yarışıyor
İkinci el konut piyasasında satışları zorlaştıran başlıca etkenlerden biri, bazı bölgelerde eski daireler için talep edilen fiyatların yeni konut seviyelerine yaklaşması oldu.
Türkiye Gazetesi'nin haberine göre ev sahiplerinin satış fiyatlarını belirlerken çevredeki emlak ilanlarını referans alması, fiyat beklentilerinin yükselmesine neden oluyor. Ancak ilanlarda belirtilen tutarlar ile alıcı ve satıcı arasında gerçekleşen satış bedelleri her zaman örtüşmüyor.
Bu durum, konut sahiplerinin satış beklentileriyle alıcıların ödemeye hazır olduğu tutarlar arasındaki farkı büyütüyor. Özellikle yüksek fiyatla satışa çıkarılan ikinci el dairelerin alıcı bulma süresi uzarken bazı satıcılar fiyat indirimi yapmak durumunda kalabiliyor.
Konut İlanlarının Kapanma Süresi 57,6 Güne Yükseldi
BETAM verilerine göre Eylül 2026'da satılık konut ilanlarının kapanma yaşı 57,6 güne yükseldi. Aynı dönemde konut talep endeksi bir önceki aya göre yüzde 6,4 geriledi.
İlanların daha uzun süre yayında kalması, konut piyasasındaki fiyat beklentileriyle alıcı talebi arasındaki uyumsuzluğun göstergelerinden biri olarak değerlendiriliyor.
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, konutların fiyatlandırılmasında yalnızca ilan sitelerindeki rakamların değil, gerçekleşen satış bedellerinin de dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.
Deprem Güvenliği Konut Tercihlerini Değiştiriyor
İkinci el konut alımında binanın yaşı ve deprem güvenliği de önemli karar unsurları arasında bulunuyor. Alıcılar, dairenin büyüklüğü ve konumunun yanı sıra binanın yapım yılını, zemin özelliklerini, taşıyıcı sistemini ve varsa yapı performans raporunu da değerlendiriyor.
Özellikle eski binalarda olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetleri, konutun toplam satın alma giderini artırabiliyor. Yapısal güvenlik konusunda belirsizlik bulunan daireler, konum avantajına sahip olsalar bile alıcıların tercihleri açısından dezavantaj yaşayabiliyor.
Yeni projelerde sunulan ödeme kolaylıkları ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabetini zorlaştıran unsurlar arasında gösteriliyor.
Eski Evlerde Tadilat Masrafları Maliyeti Artırıyor
İkinci el konutlarda satış bedelinin yanı sıra satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek bakım ve yenileme giderleri de alıcıların kararlarını etkiliyor.
Eski binalarda elektrik ve su tesisatının yenilenmesi, çatı ve asansör bakımı, yalıtım çalışmaları ile ortak alanların onarılması ek maliyet oluşturabiliyor. Daire içerisinde mutfak ve banyo tadilatına ihtiyaç duyulması da toplam harcamayı artırabiliyor.
Bu nedenle başlangıçta daha uygun fiyatlı görünen bazı ikinci el konutlar, gerekli yenileme masrafları hesaba katıldığında yeni dairelere kıyasla maliyet avantajını kaybedebiliyor.
Kira Getirisi Yatırımcıların Kararını Etkiliyor
Konut piyasasında yatırım amacıyla yapılan alımlarda kira getirisi de belirleyici unsurlar arasında yer alıyor. Satış fiyatlarının yükselmesine karşın kira bedellerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatabiliyor.
Özellikle yüksek fiyatlı ikinci el konutlarda kira gelirinin satın alma bedelini karşılama süresi yatırımcılar açısından önem kazanıyor.
Bu durum, yatırımcıların yalnızca konutun gelecekte değer kazanacağı beklentisiyle değil, kira geliri ve toplam maliyet hesabıyla da hareket etmesine neden oluyor.
Konut Piyasasında Fiyat Beklentileri Belirleyici Oluyor
Eylül 2026 verileri, Türkiye'de ilk el konut satışları artarken ikinci el piyasasında gerileme yaşandığını gösteriyor. Eski dairelerin bazı bölgelerde sıfır konutlarla benzer fiyatlardan satışa sunulması, alıcıların yeni projelere yönelmesinde etkili olan unsurlardan biri olarak öne çıkıyor.
Sektör temsilcilerine göre ikinci el konutlarda satış süresinin uzamaması için gerçekçi fiyatlandırma önem taşıyor. Deprem güvenliği, bakım giderleri, finansman koşulları ve kira getirisi gibi etkenler de konut alım kararlarında birlikte değerlendiriliyor.
