Osmaniye'de Hisseli Tapulara AYM'den Kritik Karar!

Anayasa Mahkemesi (AYM), Türkiye genelinde milyonlarca hisseli tapu sahibini ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Hisseli arsa ve tarlalarda önalım hakkının kullanılmasında, taşınmaz payının değerinin mahkeme tarafından rayiç bedel üzerinden belirlenmesini öngören düzenleme Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, Osmaniye'de hisseli arsa, tarla, bahçe ve diğer taşınmazlarda mülkiyet hakkı bulunan vatandaşlar açısından da önem taşıyor.

AYM, iptal kararının hemen değil, Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesine hükmetti.

Bu süre içerisinde Türkiye Büyük Millet Meclisinin konuyla ilgili yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün.

Osmaniye'de Hisseli Tapu Sahiplerini İlgilendiriyor

Osmaniye Merkez, Kadirli, Düziçi, Bahçe, Toprakkale, Sumbas ve Hasanbeyli ilçelerinde hisseli taşınmaz sahibi olan vatandaşlar da Anayasa Mahkemesinin kararından etkilenebilecek.

Özellikle miras yoluyla birden fazla kişinin ortak mülkiyetine geçen tarlalar, bahçeler ve arsalar açısından önalım hakkı önemli bir hukuki konu.

Bir taşınmazın birden fazla hissedarı bulunması halinde, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması diğer hissedarların yasal önalım hakkını gündeme getirebiliyor.

Ancak bu hakkın kullanılması için kanunda belirlenen şartların yerine getirilmesi gerekiyor.

AYM Hisseli Tapularda Hangi Düzenlemeyi İptal Etti?

Anayasa Mahkemesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan rayiç bedel esasını inceledi.

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikte, önalım hakkına konu taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi öngörülmüştü.

Bu düzenlemeye göre önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini yatırması gerekiyordu.

AYM, tarafların satış sözleşmesinde belirledikleri bedel yerine mahkemenin tespit edeceği rayiç değerin esas alınmasını mülkiyet hakkı yönünden değerlendirdi.

Yüksek Mahkeme, düzenlemenin ilgili tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaştı.

Önalım Hakkı Nedir, Kimler Kullanabilir?

Önalım hakkı, hukukta şufa hakkı olarak da biliniyor.

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarlara, kanuni şartlar çerçevesinde söz konusu payı satın alma önceliği tanıyor.

Örneğin bir tarlanın üç hissedarı bulunduğunu düşünelim.

Hissedarlardan biri kendi payını hissedar olmayan bir kişiye satarsa diğer hissedarların yasal önalım hakkı doğabilir.

Ancak bu hak kendiliğinden tapu devri sağlamıyor. Önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılması gerekiyor.

Ayrıca her taşınmaz devri önalım hakkı doğurmuyor. Satış işleminin niteliği ve kanuni istisnalar önem taşıyor.

AYM Neden İptal Kararı Verdi?

Anayasa Mahkemesi kararında mülkiyet hakkına ilişkin anayasal güvenceleri değerlendirdi.

Yüksek Mahkemeye göre, önalım hakkı üç farklı tarafın menfaatini ilgilendiriyor:

• Hissesini satan taşınmaz sahibi

• Hisseyi satın alan üçüncü kişi

• Önalım hakkını kullanmak isteyen diğer hissedar

Mahkeme, önalım bedelinin satış sözleşmesinde kararlaştırılan tutardan farklı olarak rayiç bedel üzerinden belirlenmesinin bu taraflar arasında dengesizlik oluşturabileceğine dikkat çekti.

Satış bedelinden daha yüksek veya daha düşük bir tutarın belirlenmesi, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına neden olabiliyor.

Ayrıca önalım hakkını kullanacak hissedarın ödemesi gereken tutarın daha sonra mahkemece belirlenmesi hukuki belirsizlik yaratabiliyor.

AYM, bu gerekçelerle düzenlemeyi Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı buldu.

Tapuda Yeni Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

AYM kararında en fazla dikkat çeken ayrıntı yürürlük tarihi oldu.

İptal hükmünün dokuz ay ertelenmesi, yeni düzenleme yapılabilmesi ve hukuki boşluk oluşmasının önlenmesi açısından önem taşıyor.

Önemli: Kararın 6 Kasım 2026'da yayımlanmış olması, rayiç bedel esasının aynı gün yürürlükten kalktığı anlamına gelmiyor.

Yeni bir yasal değişiklik yapılmadığı sürece, mevcut düzenleme 6 Ağustos 2027 tarihine kadar yürürlükte kalacak.

Hisseli Tarla Satışlarında Artık Rayiç Bedel Geçersiz mi?

AYM kararıyla rayiç bedel esasının iptaline hükmedilse de kararın yürürlüğe giriş tarihi ileriye bırakıldı.

Bu nedenle önalım hakkına ilişkin bütün davalarda hemen eski satış bedeli uygulamasına dönüldüğünü söylemek doğru değil.

Meclisin kararın yürürlüğe gireceği tarihe kadar yeni bir düzenleme yapması halinde uygulanacak bedel belirleme yöntemi yeniden şekillenebilir.

Dolayısıyla hisseli taşınmaz satın almak veya önalım hakkını kullanmak isteyen Osmaniyelilerin yürürlükteki hükümleri ve güncel mevzuatı dikkate alması gerekiyor.

Önalım Davası Açmak İçin Kaç Ay Süre Var?

Hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması belirli sürelere bağlı.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde 2025 yılında yapılan değişiklik sonrasında, önalım hakkı satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalı.

Her durumda satışın üzerinden bir yıl geçmesiyle önalım hakkı düşüyor.

Ancak kanun değişiklikleri öncesindeki işlemler ve devam eden davalar açısından geçiş hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekebiliyor.

Bu nedenle dava süresinin hesaplanması için satış tarihi, bildirimin yapılıp yapılmadığı ve ilgili kanun hükümleri birlikte incelenmeli.

Devam Eden Önalım Davaları Etkilenecek mi?

AYM'nin iptal kararı yalnızca rayiç bedelin belirlenmesine ilişkin ifadeyle sınırlı kalmadı.

Mahkeme, bu hükmün iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan ikinci fıkranın diğer hükümlerini de iptal etti.

Ayrıca 2025 yılındaki değişikliklerin önceden açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici düzenleme de iptal kapsamına alındı.

Bu durum, devam eden önalım davaları açısından önemli hukuki tartışmaları gündeme getiriyor.

Ancak iptal kararının yürürlük tarihinin ertelenmiş olması nedeniyle devam eden bütün davaların otomatik olarak yeniden değerlendirileceği söylenemez.

Davanın açıldığı tarih, hangi aşamada bulunduğu ve yeni kanuni düzenlemeler belirleyici olabilir.

Osmaniye'de Hisseli Tarla ve Arsa Alacaklar Dikkat!

Osmaniye'de özellikle miras yoluyla hisseli hale gelen arazilerde satış işlemi yapacak vatandaşların bazı konulara dikkat etmesi gerekiyor.

Tapu işlemi öncesinde taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığı araştırılmalı.

Hisse satın alınacaksa diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunabileceği göz önünde bulundurulmalı.

Satış bedelinin tapuda gerçeğe uygun şekilde gösterilmesi ve işlem belgelerinin saklanması önem taşıyor.

Önalım hakkına ilişkin bildirimlerin noter aracılığıyla yapılması, kanuni sürelerin hesaplanması bakımından belirleyici olabiliyor.

Devam eden bir dava veya miras uyuşmazlığı bulunuyorsa bir hukuk uzmanından destek alınması faydalı olabilir.

Osmaniyeliler İçin AYM'nin Tapu Kararında Son Durum

Anayasa Mahkemesinin 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararı, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanımında önemli bir değişikliğin önünü açtı.

Rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme, mülkiyet hakkı yönünden Anayasa'ya aykırı bulundu.

Ancak iptal kararının yürürlüğe giriş tarihi 6 Ağustos 2027 olarak belirlendi.

Osmaniye'de hisseli arsa, tarla ve bahçe sahiplerini ilgilendiren bu kararda en önemli ayrıntı, önalım hakkının tamamen kaldırılmamış olması. İptal edilen düzenleme, bu hakkın kullanımında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin hükümleri kapsıyor.

Önalım hakkının kendisi yürürlükte kalmaya devam ederken bedel hesaplamasına ilişkin yeni yasal düzenlemenin nasıl şekilleneceği takip edilecek.