Türkiye’de konut piyasasında fiyat ve kira hareketleri, yatırımcıların tercihlerini yeniden şekillendirmeye başladı. Satış fiyatlarında yaşanan durağanlığa karşın kiraların yükselişini sürdürmesi, konutun kira geliriyle kendini ödeme süresinin kısalmasına neden oldu.
Yılın başında Türkiye genelinde yaklaşık 14 yıl seviyesinde bulunan ortalama amortisman süresi 13 yıla kadar geriledi. Böylece konut yatırımında yalnızca gelecekteki fiyat artışına odaklanan yaklaşımın yerini, düzenli kira geliri sağlayan gayrimenkullere yönelik stratejiler almaya başladı.
“Al-Sat” Dönemi Yerini Düzenli Kira Gelirine Bıraktı
Gayrimenkulde kısa vadeli al-sat yaparak prim elde etme stratejisinin eski cazibesini kaybettiği belirtiliyor. Yatırımcıların giderek daha fazla kira getirisine ve konutun kendini ne kadar sürede amorti edeceğine odaklandığı görülüyor.
Sektör temsilcilerinin değerlendirmelerine göre arzın sınırlı kalması ve kiralık konut talebinin yüksek seyretmesi, kira gelirlerini destekleyen önemli unsurlar arasında bulunuyor. Bu nedenle yatırımcı açısından konutun satış fiyatından çok, elde edilebilecek aylık kira geliri daha önemli bir kriter hâline geliyor.
Ankara Konut Yatırımında Zirveye Çıktı
Konut yatırımında amortisman süresinin en kısa olduğu şehir Ankara oldu. Başkentte bir konutun kira geliriyle kendini amorti etme süresi ortalama 12 yıla kadar geriledi.
Ankara’nın öne çıkmasında konut fiyatlarının İstanbul’a kıyasla daha erişilebilir seviyelerde bulunması ve kira artışlarının güçlü seyretmesi etkili oldu. Ankara’yı 12,5 yıllık amortisman süresiyle Tekirdağ, 13 yılla Şanlıurfa izledi.
Bu tablo, yatırımcıların rotasını yalnızca büyük metropollere değil, kira talebinin güçlü olduğu Anadolu kentlerine de çevirdiğini gösteriyor.
İstanbul’da Kira Çarpanı 199 Aya Düştü
Türkiye’nin en büyük konut pazarı İstanbul’da da yatırım hesabı değişti. Megakentte kira çarpanı 200 ay sınırının altına inerek 199 ay seviyesinde hesaplandı.
Kira çarpanındaki gerileme, konutun kira geliriyle kendini ödeme süresinin kısaldığına işaret ediyor. Özellikle merkezi bölgelerde ve toplu ulaşım hatlarına yakın konutların kira potansiyeli, yatırım kararlarında daha fazla önem kazanmaya başladı.
Turizm Kentlerinde Geri Dönüş Daha Uzun
Anadolu kentlerinde amortisman süreleri kısalırken, yüksek konut fiyatlarının etkisiyle turizm merkezlerinde yatırımın geri dönüş süresi daha uzun kaldı.
Verilere göre amortisman süresi Muğla’da 19 yıl, Antalya’da 18 yıl ve Aydın’da 17 yıl seviyesinde bulunuyor. Yüksek satış fiyatları, bu kentlerde kira gelirinin konut bedelini karşılaması için gereken süreyi uzatıyor.
Bu nedenle kira getirisine odaklanan yatırımcıların, yüksek fiyatlı turizm merkezleri yerine sanayi, ulaşım ve öğrenci nüfusunun yoğun olduğu kentlere yönelmesi dikkat çekiyor.
Büyükşehirlerde Amortisman Süreleri
Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 13 yıl olurken, öne çıkan şehirlerde tablo şöyle:
- Ankara: 12 yıl
- Tekirdağ: 12,5 yıl
- Şanlıurfa: 13 yıl
- İstanbul: 14 yıl
- Bursa: 14 yıl
- Adana: 14 yıl
- Sakarya: 14 yıl
İstanbul için verilen 14 yıllık süre, yaklaşık 199 aylık kira çarpanına karşılık geliyor.
Yatırımcının İlk Sorusu Değişti
Gayrimenkul piyasasında önümüzdeki dönemde kira potansiyeli yüksek bölgelerin daha fazla öne çıkması bekleniyor. Yatırım kararlarında konutun marka değeri veya gelecekteki prim beklentisinin yanında, kiralama hızı ve elde edilecek düzenli gelir de belirleyici hâle geliyor.
Bu nedenle konut almayı düşünen yatırımcıların artık yalnızca “Bu ev gelecekte ne kadar değer kazanır?” sorusuna değil, “Bu ev bana aylık ne kadar kira getirir?” sorusuna da odaklanması bekleniyor.
Konut fiyatlarındaki reel hareket ile kira gelirleri arasındaki fark devam ettiği sürece, kira getirisi güçlü bölgelerde gayrimenkul yatırımlarının cazibesini koruması bekleniyor.
